L’acquisition d’un local commercial pour y exercer son activité présente des avantages professionnels et patrimoniaux mais certains paramètres sont à prendre en compte avant de prendre une décision : coût d’acquisition, imposition du chef d’entreprise, potentiel de plus-value…
L’acquisition du local peut être effectuée à titre privé ou à titre professionnel et certaines démarches sont à respecter.
L’achat d’un local commercial en nom propre
Il est possible de faire un achat immobilier à destination professionnelle en son nom propre. Dans ce cas, le local est acheté à titre privé, puis loué à la société qui l’occupe.
Les avantages :
L’acquéreur bénéficie d’un revenu complémentaire qui lui permet de rembourser son emprunt avec le prix de la location. De plus, la propriété est dissociée de l’entreprise et donc protégée en cas de difficultés financières, le dirigeant (acheteur) est l’unique bénéficiaire du produit de la vente sur ce local s’il venait à vendre la société.
Les inconvénients :
En tant que propriété du dirigeant, en cas de succession le bien sera obligatoirement divisé entre les différents héritiers.
Considéré comme revenu foncier, le loyer versé par l’entreprise entrainera donc une augmentation de son imposition.
Achat immobilier : Société civile immobilère
L’achat via une SCI permet de dissocier patrimoine immobilier et actif professionnel en étant en quelque sorte propriétaire et locataire des locaux.
Les avantages :
Elle permet d’associer plusieurs partenaires et de déduire les intérêts de l’emprunt du revenu imposable de la SCI, en allégeant l’imposition des acquéreurs associés. De même, les loyers perçus remboursent l’emprunt. La revente des parts de la SCI au bout de 15 ans est exonérée de l’impôt sur les plus-values immobilières.
Les inconvénients :
L’achat par une SCI nécessite une démarche comptable et juridique pour la rédaction des statuts et afin de prévoir les paramètres tels que l’augmentation de l’impôt sur le revenu au cours du remboursement de l’emprunt initial. Les frais d’acquisition du local ne sont pas déductibles sauf si la société est assujettie à l’Impôt sur les Sociétés
Modalités d’acquisition
- Acquisition directe : au moyen d’un prêt, par le chef d’entreprise ou la SCI.
- Bail à construction : pour une SCI ou une entreprise qui s’engage à ériger des constructions sur le terrain du bailleur, mais aussi à les conserver en bon état pendant toute la période durant laquelle il occupera les lieux.
- Acquisition dans le cadre d’un démembrement : achat par une SCI qui se décharge de la fiscalité de l’immeuble pendant une certaine durée.
- Acquisition d’un bien par crédit-bail : location avec option d’achat à l’issue du contrat de bail. Cela permet un achat sans prêt bancaire et le locataire peut déduire la majorité des loyers versés de ses résultats imposables.
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